Cómo se calcula
La mayoría de hipotecas y préstamos personales usan el sistema francés: la cuota es constante y, dentro de ella, al principio pagas más intereses y menos capital. Con el tipo mensual i = TIN / 12 y n meses:
cuota = importe × i / (1 − (1 + i)^−n) intereses del mes = capital pendiente × i capital amortizado = cuota − intereses del mes
Si el tipo es 0 %, la cuota es simplemente el importe dividido entre los meses. Con amortización extra mensual, cada mes se amortiza además esa cantidad, el capital pendiente baja antes y el préstamo termina en menos meses.
Ejemplo resuelto
100.000 € al 5 % a 30 años (360 meses). i = 0,05 / 12 = 0,004167. Cuota: 536,82 € al mes. Total pagado: 536,82 × 360 = 193.255,78 €, de los que 93.255,78 € son intereses. Si añades 100 € al mes de amortización extra, el préstamo termina en 256 meses (unos 21 años y 4 meses) y ahorras unos 30.580 € de intereses.
TIN, TAE y tipo variable
El TIN es el tipo que se aplica al capital pendiente. La TAE incluye además comisiones y otros costes obligatorios, y por eso permite comparar ofertas. Esta calculadora usa el TIN; si tu hipoteca es variable, la cuota cambiará cuando se revise el índice de referencia (por ejemplo el euríbor), y aquí se supone el tipo constante. Para estimar un escenario, prueba con distintos tipos.
Qué no incluye
Los gastos de la compra (impuestos de la compraventa, notaría, registro, tasación), los seguros vinculados y las bonificaciones del tipo condicionadas a productos de la entidad. El reparto de gastos de la hipoteca lo fija la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, y la ficha FEIN que te entrega el banco detalla tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Qué cuota puedo permitirme?
Una referencia habitual, no una norma, es que la cuota no supere alrededor de un tercio de los ingresos netos del hogar, y que además quede margen para imprevistos. Los bancos aplican sus propios criterios de riesgo, que pueden ser más o menos estrictos.
¿Es mejor amortizar para reducir la cuota o el plazo?
Reducir el plazo ahorra más intereses, porque el capital baja antes y se pagan menos meses de intereses. Reducir la cuota alivia el presupuesto mensual pero ahorra menos. Esta calculadora simula la amortización que acorta el plazo. Antes de amortizar, comprueba la comisión de amortización anticipada que figura en tu contrato: la ley la limita, pero puede existir.
¿Por qué al principio se pagan tantos intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es el máximo. Con cuota constante, esa parte baja cada mes y la del capital sube. El cuadro de amortización lo muestra año a año.
¿Sirve también para un préstamo personal o de coche?
Sí, el cálculo es el mismo. Para préstamos de consumo, mira también la TAE, que suele incluir comisiones de apertura y otros costes.
Última revisión: 7 de octubre de 2026.